VistaREIT报告2025年物业价值亏损P130亿

VistaREIT 是亿万富翁 Manny Villar 商业帝国旗下的一家房地产投资信托基金。根据其于周二（11 月 3 日）发布的、姗姗来迟的年度报告，截至 2025 年末，其投资物业价值从 2024 年的 284.5 亿比索暴跌 45.5%，至 155 亿比索。129.7 亿比索的估值损失导致公司 2025 年净亏损 114.6 亿比索，净利润较上一年下降 330%。此次下跌源于物业估值方法的变化：用于计算未来租金收入价值的折现率从 2024 年的 8.40% 升至 2025 年的 10.87% 至 11.26% 之间，降低了公司 10 座购物中心和两栋办公楼的预估现值。这项披露发布之际，Villar 集团正因 Villar Land 一项独立的 1.3 万亿比索物业重估案受到审查；该案在证券交易委员会调查后告吹。

VistaREIT 物业估值下跌反映会计方法变化，并非现金损失

VistaREIT 澄清，129.7 亿比索的损失是账面会计调整，并不代表实际现金损失或租赁业务下滑。公司报告称，其物业的入住率为 97%。估值变化源于评估师对未来租金收入的计算：较高的折现率（从 8.40% 升至 10.87% 至 11.26% 之间）按照公允价值会计规则降低了这些未来收益的现值。VistaREIT 表示，若不进行物业重估，公司 2025 年将实现 14.5 亿比索净利润，略高于 2024 年录得的 14.4 亿比索。不过，公司收入下降 18.8% 至 21.7 亿比索，租金收入下降 21.2% 至 19.4 亿比索。

AllValue Group 欠 VistaREIT 19.9 亿比索租赁应收款

年度报告披露，截至 2025 年末，AllValue 集团——包括 AllHome、AllDay 等由 Villar 持有的零售商在内的主要租户——欠 VistaREIT 的租赁应收款为 19.9 亿比索，不包括未来租金递增额，高于 2024 年的 16.9 亿比索。计入未来租金递增额后，该数字达到 38.7 亿比索。公司称这笔 19.9 亿比索余额“依法可强制执行，且已到期并可要求偿付”，不过报告没有说明有多少租金已逾期。VistaREIT 未对关联公司欠款计提预期损失，理由是其控股公司 Fine Properties Inc（Villar 家族的控股公司）提供支持，并“提供适当支持，且提供其所持物业及其他资产，以保障关联方应收款项的可收回性”。

Vista Land 报告利润下滑 59%，债务偿还压力渐增

在更广泛的 Villar 集团探索出售物业之际，VistaREIT 的披露受到关注，该集团即将面临数十亿比索债务偿还。旗舰开发商 Vista Land 报告称，受融资成本上升影响，其 2025 年净利润下滑 59%。此前，Villar Land 的 1.3 万亿比索物业重估案在证券交易委员会调查后告吹，令该集团受到审查。

常见问题

VistaREIT 2025 年 129.7 亿比索物业估值损失是什么原因造成的？
这项损失源于评估方法的变化：用于计算未来租金收入现值的折现率从 2024 年的 8.40% 升至 2025 年的 10.87% 至 11.26% 之间。根据公允价值会计规则，较高的折现率会降低未来收益的预估当前价值。

AllValue 集团欠 VistaREIT 多少租赁应收款？
截至 2025 年末，AllValue 集团——包括 AllHome、AllDay 等由 Villar 持有的零售商在内——欠 VistaREIT 19.9 亿比索租赁应收款，不包括未来租金递增额，高于 2024 年的 16.9 亿比索。计入未来租金递增额后，总额达到 38.7 亿比索。

VistaREIT 为什么没有对关联方应收款计提预期损失？
VistaREIT 表示，预计能够收回应收款，因为 Villar 家族的控股公司 Fine Properties Inc“提供适当支持，且提供其所持物业及其他资产，以保障关联方应收款项的可收回性”。

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